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La loi du 24 mars 2014 qui a reconnu au juge le pouvoir de contrôler a priori la réalité et le sérieux du motif de congé invoqué est applicable aux baux en cours à la date de son entrée en vigueur (C.Cass., Civ. 3ème, 9 février 2022, n° 21-10388)

Dans l’objectif de protéger le locataire, le Législateur a modifié à plusieurs reprises la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986.

Il en va notamment ainsi pour le congé donné par le bailleur à son locataire.

S’applique alors l’article 15 de la Loi du 6 Juillet 1989 qui exige que le congé soit justifié par plusieurs hypothèses :

  • soit sa décision de reprendre le logement
  • soit sa décision de vendre le logement,
  • soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant.
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L’assignation en référé en vue de la désignation d’un expert constituant une action en justice, l’assuré doit mettre son assureur en cause dans les deux ans suivant la date de celle-ci, à peine de prescription (C.Cass., Civ. 3ème, 17 Juin 2021, n° 19-22743)

Par son arrêt du 17 Juin 2021 (C.Cass., Civ. 3ème, 17 Juin 2021, n° 19-22743), la Cour de cassation rappelle

  • qu’une action en référé marque pour un assuré le point de départ du délai de prescription biennale pour agir contre son assureur, conformément aux dispositions de l’article L. 114-1 du Code des assurances, qui énonce que

« Toutes actions dérivant d’un contrat d’assurance sont prescrites par deux ans à compter de l’événement qui y donne naissance.

Toutefois, ce délai ne court :

1° En cas de réticence, omission, déclaration fausse ou inexacte sur le risque couru, que du jour où l’assureur en a eu connaissance ;

2° En cas de sinistre, que du jour où les intéressés en ont eu connaissance, s’ils prouvent qu’ils l’ont ignoré jusque-là.… Lire la suite

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L’assurance DO ne couvre, avant la réception des travaux et dans le cas où, après mise en demeure restée infructueuse, le contrat conclu avec l’entrepreneur est résilié pour inexécution par celui-ci de ses obligations, que les seuls désordres de nature décennale / le non-respect des délais prévus par l’article L. 242-1 du code des assurances ne peut entraîner d’autre sanction que celles prévues par ce texte (C.Cass., Civ. 3ème, 28 Janvier 2021, n° 19-17499)

L’assurance dommage est notamment définie à l’article L. 242-1 du Code des assurances, tant pour la nature des garanties que pour la procédure d’instruction des déclarations de sinistre puis l’offre d’indemnisation. Ces dispositions sont complétées par les clauses-type de l’annexe II de l’article A 243-1 du même Code.

L’assurance dommages-ouvrage repose sur un principe de pré-financement : l’assureur DO indemnise le maître d’ouvrage et effectue ensuite, postérieurement, une fois subrogé, ses recours. La subrogation intervient en vertu de l’article L. 121-12 du Code des assurances.

Son intervention se conçoit essentiellement après la réception mais l’alinéa 8 de l’article L. 242-1 du Code des assurances prévoit une possible prise en charge lorsque « avant la réception, après mise en demeure restée infructueuse, le contrat de louage d’ouvrage conclu avec l’entrepreneur est résilié pour inexécution, par celui-ci, de ses obligations« .… Lire la suite

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Consécutivement à des travaux de rénovation, le maître d’ouvrage vendeur n’est responsable de ceux-ci qu’à la condition que les dommages compromettent la solidité de l’ouvrage ou le rendent impropre à sa destination (C.Cass., Civ. 3ème, 26 Novembre 2020, n°18-18756)

La responsabilité décennale suppose notamment la présence d’un constructeur au sens de l’article 1792-1 du Code civil, c’est-à-dire :

  • « 1° Tout architecte, entrepreneur, technicien ou autre personne liée au maître de l’ouvrage par un contrat de louage d’ouvrage ;
  • 2° Toute personne qui vend, après achèvement, un ouvrage qu’elle a construit ou fait construire ;
  • 3° Toute personne qui, bien qu’agissant en qualité de mandataire du propriétaire de l’ouvrage, accomplit une mission assimilable à celle d’un locateur d’ouvrage« 

Le propriétaire d’un bien immobilier qui fait réaliser des travaux puis vend son ouvrage est donc susceptible de voir sa responsabilité recherchée sur le fondement décennal.… Lire la suite

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Expertise judiciaire : lorsque la prescription a été suspendue par une décision ayant fait droit à une mesure d’instruction présentée avant tout procès, le délai de prescription recommence à courir à compter du jour où la mesure a été exécutée (C.Cass., Civ. 3ème, 22 Octobre 2020 – n° 19-17946)

Dans sa rédaction issue de la réforme législative du 17 Juin 2008, l’article 2239 du Code civil énonce que :

« La prescription est également suspendue lorsque le juge fait droit à une demande de mesure d’instruction présentée avant tout procès.

Le délai de prescription recommence à courir, pour une durée qui ne peut être inférieure à six mois, à compter du jour où la mesure a été exécutée »

La 3ème Chambre civile de la Cour de cassation a l’occasion, par son arrêt du 22 Octobre 2020 (C.Cass., Civ. 3ème, 22 Octobre 2020 – n° 19-17946) de revenir sur l’application de ces dispositions, favorables au maître d’ouvrage.… Lire la suite

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L’origine indéterminée des fuites n’est pas suffisante pour caractériser une cause étrangère au sens de l’article 1792 du Code civil (C.Cass., Civ. 3è, 23 Septembre 2020, n° 19-20374)

La responsabilité décennale est un régime de responsabilité de plein droit dispensant le maître d’ouvrage de rapporter la preuve d’une faute contre le constructeur d’ouvrage. Le constructeur (au sens de l’article 1792-1 du Code civil) ne peut pas s’exonérer de sa responsabilité en rapportant l’absence de faute.

Il ne peut pas davantage se contenter d’invoquer une origine indéterminée aux désordres, ce que la 3ème Chambre civile vient de rappeler avec son arrêt (non publié) du 23 Septembre 2020), confirmant ainsi une jurisprudence déjà bien établie :

« Attendu que pour écarter l’application de la garantie décennale, l’arrêt retient, d’une part, que la cause du sinistre n’est pas connue en présence d’une expertise qui n’a pas permis d’établir l’existence d’un vice de construction affectant l’ouvrage réalisé par la société Jean Lefebvre ou les soudures réalisées par son sous-traitant, et d’autre part, que la preuve d’interventions sur le lot affecté de désordres, par des tiers, après la réception est rapportée ;

 

Qu’en statuant ainsi, par des motifs impropres à exclure la responsabilité de plein droit des constructeurs, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision »

 

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L’intermédiaire commercial, lors de la signature d’un contrat de VEFA, est tenu d’une obligation de conseil dont il supporte la charge de la preuve (C. Cass., Civ. 1ère, 09/09/2020, n° 18-25015)

La 1ère Chambre civile de la Cour de cassation a l’occasion de revenir sur l’obligation de conseil qui pèse sur les acteurs d’une opération immobilière et sur la charge de la preuve.

Cette obligation de conseil peut revêtir de multiples aspects et intervient tout au long de l’exécution du contrat, et même avant :

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Les mesures de démolition et de mise en conformité ordonnées en application de l’article L. 480-5 du code de l’urbanisme, qui sont destinées à faire cesser une situation illicite, ne constituant pas des sanctions pénales, ni l’astreinte de l’article L 480-7 du même Code, peuvent faire l’objet de garanties contractuelles de la part de l’acquéreur au profit du vendeur (C.Cass., Civ. 3ème, 17/09/2020, n° 17-14407 et n° 17-14.408)

Parfois révélées et dénoncées dans la presse, la réalisation d’une construction en violation des prescriptions d’un permis de construire, d’un permis de démolir, d’un permis d’aménager n’est pas sans conséquences, notamment sur le plan pénal.

Pour les personnes physiques, l’article L. 480-3 du Code de l’urbanisme prévoit ainsi une amende d’un montant minimal de 1 200 € et pouvant atteindre, sous conditions, 300 000 €.

En cas de récidive, une perte d’emprisonnement peut être prononcée, jusqu’à 6 mois.

Les personnes morales peuvent se voir infliger une amende et, à titre accessoire, une interdiction d’exercer une activé ou une fermeture d’établissement.

Afin de ne pas laisser perdurer une situation violant les dispositions urbanistiques, le Tribunal peut également ordonner la remise en état des lieux avec celles-ci, voire la démolition de l’ouvrage.… Lire la suite

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Si elle ne se présume, pas l’assurance pour compte peut être implicite et résulter de la volonté non équivoque des parties : pas de caractérisation en l’absence de connaissance par l’assureur du régime juridique de la propriété du bien (indivise) dès la souscription du contrat ni ultérieurement (C.Cass., Civ. 2ème, 25 juin 2020 n°18-26685 et n°19-10157)

Le contrat d’assurance a ceci de particulier qu’il met en relation un assureur et un souscripteur, celui-ci n’étant pas nécessairement le bénéficiaire de la garantie.

Le Code civil, aux côtés de la promesse de porte-fort, prévoit à son article 1205 que :

« On peut stipuler pour autrui.

L’un des contractants, le stipulant, peut faire promettre à l’autre, le promettant, d’accomplir une prestation au profit d’un tiers, le bénéficiaire. Ce dernier peut être une personne future mais doit être précisément désigné ou pouvoir être déterminé lors de l’exécution de la promesse »

De son côté, l’article L. 112-1 du Code des assurances énonce :

« L’assurance peut être contractée en vertu d’un mandat général ou spécial ou même sans mandat, pour le compte d’une personne déterminée.… Lire la suite

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Le maître de l’ouvrage, subrogé dans les droits des voisins victimes de troubles anormaux du voisinage, ne peut agir contre ses constructeurs que si les troubles subis sont en relation de cause directe avec la réalisation des missions qui leur ont été confiées (C.Cass., Civ. 3ème, 14 Mai 2020, n° 18-22564)

Pure création prétorienne, le trouble anormal de voisinage est un régime de responsabilité faute aux multiples applications et répercutions.

La Cour de cassation a ainsi établi un régime de responsabilité sans faute, édictant pour principe que « nul ne doit causer à autrui un trouble anormal de voisinage » (C.Cass., Civ. 2ème, 19 novembre 1986, n°84-16379).

Nul besoin pour le tiers lésé de rapporter la preuve d’une faute. Il lui suffit de démontrer :

  • Que le trouble subi excède les inconvénients ordinaires engendrés par le voisinage
  • Une imputabilité, étant précisé que ce régime de responsabilité de plein droit s’étend aux constructeurs, ceux-ci étant assimilés à des voisins temporaires (Cass.,
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