Les désordres litigieux étaient déjà connus dans toute leur ampleur lors de la réception et n’avaient pas évolué par la suite, aucune action du syndicat des copropriétaires fondée sur la responsabilité décennale, seul fondement applicable pour le trouble anormal de voisinage en l’espèce, ne pouvait prospérer (C. Cass., Civ. 3ème, 5 Novembre 2020, n° 19-16425)

Régime favorable au maître d’ouvrage, la responsabilité décennale suppose la réunion de plusieurs conditions, dont le caractère caché du vice lors des opérations de réception. A défaut :

• soit le désordre est apparent et le maître d’ouvrage a omis de le porter en réserve lors de la réception (ou durant un délai de 8 jours en présence d’un maître d’ouvrage non assisté d’un professionnel lors de la réception dans le cadre d’un CCMI, en vertu de l’article L. 231-8 du CCH :  (Cass., Civ. 3^ème, 11 juillet 2019, n°18-14511), ce qui implique un effet de purge, privant le MOA de tout recours contre le constructeur (et sauf son recours contre le maître d’œuvre au titre de son devoir de conseil pour la mission AOR)
• soit le désordre est réservé et alors la responsabilité du constructeur, tenue d’une obligation de résultat, peut être recherchée sur le fondement contractuel (Cass., Civ.3^ème, 2 février 2017, 15-29420).

Ainsi, un désordre apparent lors de la réception prive le maître d’ouvrage de tout recours sur le fondement décennal.

La jurisprudence est cependant venue apporter un assouplissement à cette règle en limitant le caractère apparent d’un désordre aux seules hypothèses où le maître d’ouvrage est en mesure, au jour de la réception, d’en apprécier toute l’ampleur et toutes les conséquences :

• Cass., Civ. 3^ème, 12 octobre 1994, n°92-16533 : « le maître de l’ouvrage peut demander sur le fondement de la garantie décennale à l’entrepreneur réparation des défauts qui, signalés à la réception ne se sont révélés qu’ensuite dans leur ampleur et leurs conséquences« 
• Cass., Civ. 3^ème, 16 septembre 2014, 13-21.063 : application pour la réception judiciaire : « Qu’en statuant ainsi, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si les défauts de l’installation électrique n’avaient pas été révélés dans toute leur ampleur seulement lors de l’intervention, le 13 février 2009, du sapiteur que l’expert s’était adjoint et du creusement des tranchées dans le plâtre ayant fait apparaître notamment que les conducteurs étaient encastrés directement dans le plâtre sans aucune gaine, ce qui obligeait à une réfection totale de l’installation, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision« 
• Cass., Civ. 3^ème, 3 décembre 2002, n°00-22579 : « Qu’en statuant ainsi, alors qu’elle avait constaté que le dommage n’était apparu dans toute son ampleur qu’après la réception, et, partant, ne s’était pas révélé avant cette date dans toutes ses conséquences, la cour d’appel, qui n’a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé les textes susvisés« 

Cet assouplissement n’est pas sans limite, la 3^ème Chambre civile de la Cour de cassation ayant estimé dans un arrêt du 16 novembre 2017 (C.Cass., Civ. 3^ème, 16 Novembre 2017, n°16-24537) :

« Mais attendu qu’ayant relevé que, selon l’expert, ce désordre présentait une nature décennale en ce qu’il remettait en cause la solidité de l’ouvrage et que les fissures affectant le ravalement avaient été réservées lors de la réception et retenu que les mentions du procès-verbal de réception du 12 septembre 2003 et le contrôle programmé de l’évolution des fissures révélaient que, dès la réception, les constructeurs et les maîtres d’ouvrage avaient eu conscience d’une atteinte à la structure du bâtiment au-delà du seul aspect esthétique, ce dont il résultait que le désordre était connu à la réception, la cour d’appel a exactement déduit, de ces seuls motifs, que les garanties souscrites au titre de la responsabilité décennale des constructeurs ne pouvaient être mobilisées »

Par son arrêt (non publié) du 5 Novembre 2020 (C. Cass., Civ. 3^ème, 5 Novembre 2020, n° 19-16425), la Cour de cassation a l’occasion de revenir sur le caractère apparent du désordre pour le maître d’ouvrage, en rappelant au passage que le fondement décennal est susceptible de s’appliquer en matière de trouble anormal de voisinage, dès lors que les travaux de reprise nécessaires pour mettre fin au trouble subi par le voisin, ont un impact pour l’immeuble. La 3^ème Chambre civile a déjà indiqué C.Cass., Civ. 3^ème, 31 Mars 2005, n° – n° 03-14217 :

« Mais attendu qu’ayant relevé que le dommage dont il était demandé réparation par l’APHRL n’était pas celui éprouvé par des tiers victimes de troubles anormaux de voisinage, mais exigeait des travaux de reprise nécessaires afin de rendre l’ouvrage appartenant à cette dernière normalement utilisable pour la destination prévue et que le dommage trouvait son origine dans des défauts de conception et d’exécution de certains travaux, la cour d’appel a pu en déduire qu’il engageait la responsabilité décennale des constructeurs, et que la MAF devait sa garantie »

Sur le plan factuel, il convient de retenir que

• la société civile immobilière Les Ramiers (la SCI), assurée auprès de la SMABTP, a fait construire un groupe d’immeubles sur un terrain voisin de la propriété de Mme P….
• La société Cetem, assurée auprès de la société MMA, était chargée de la maîtrise d’œuvre des VRD propres aux bâtiments
• la société Sitra, assurée auprès de la société Groupama, a réalisé les travaux compris dans le lot VRD et terrassement.
• Les immeubles ont ensuite été divisés en lots et soumis au régime de la copropriété et ils sont administrés par les syndicats des copropriétaires des résidences Les Ramiers I et II.
• Mme P… a assigné la SCI et les syndicats des copropriétaires aux fins d’obtenir la réalisation des travaux propres à faire cesser un empiétement sur sa propriété et un trouble anormal du voisinage lié à la fragilisation de son terrain après les opérations de terrassement sur le fonds voisin.
• Le syndicat des copropriétaires de la résidence Les Ramiers I a demandé la condamnation de la SCI, des constructeurs et de leurs assureurs à l’indemniser des préjudices résultant de désordres atteignant les parties communes de sa copropriété
• Le SDC a formé un appel en garantie contre les constructeurs et leurs assureurs respectifs, sur le fondement de la responsabilité délictuelle.

Par un arrêt en date du 12 Février 2019, la Cour d’appel de Fort-de-France a écarté le fondement délictuel et a rejeté la demande du SDC sur le fondement décennal.

Le SDC a formé un pourvoi, reprochant notamment à la Cour d’appel d’avoir statué sur un fondement juridique distinct du fondement invoqué par ses soins.

Le pourvoi est cependant rejeté, la Cour de cassation retenant que la cour d’appel a

• relevé que le syndicat des copropriétaires formait une demande tendant à mettre en jeu la responsabilité décennale du promoteur et des constructeur
• retenu que, dès lors que les désordres litigieux étaient déjà connus dans toute leur ampleur lors de la réception et n’avaient pas évolué par la suite, aucune action du syndicat des copropriétaires fondée sur la responsabilité décennale ne pouvait prospérer, que ce soit contre la SCI, son assureur, les autres constructeurs et leurs assureurs.

Avant d’ajouter que :

« La cour d’appel, qui n’était pas tenue de statuer sur une disposition qui ne pouvait pas s’appliquer, en a déduit à bon droit que la demande du syndicat des copropriétaires relativement au préjudice de jouissance devait être rejetée »

Désordres connus dans leur ampleur lors de la réception, et fondement décennal pour le recours en garantie du maître d’ouvrage en cas de recours d’un tiers sur le fondement du trouble anormal de voisinage, la Cour de cassation confirme sa jurisprudence, et rappelle que le maître d’ouvrage doit être vigilant tant sur la réception de son ouvrage, que sur le fondement juridique qu’il invoque.