Les désordres affectant les éléments essentiels des salles de bain et les WC d’un hôtel de standing étaient de nature à rendre l’ouvrage impropre à sa destination (C.Cass., Civ. 3ème, 12 Mai 2021 – n° 19-24786)

La mise en jeu de la responsabilité décennale suppose, parmi d’autres conditions, la caractérisation d’un désordre d’une certaine gravité : soit une impropriété à destination, soit une atteinte à la solidité. Le désordre qui ne dépasse pas ce seuil de gravité peut relever de la garantie des vices intermédiaires (hors assurance obligatoire), mais à la condition de rapporter la preuve d’une faute (C.Cass., Civ. 3^ème, 16 janvier 2020, n°18-22748 : le constructeur n’est pas tenu d’une obligation de résultat ; C.Cass., Civ. 3^ème, 14 mai 2020, 19-12988).

Récemment, la 3^ème Chambre civile a rappelé que les dysfonctionnements affectant le système de chauffage et de climatisation étaient à l’origine d’un inconfort qui n’entraînait pas une impossibilité de travailler dans l’immeuble de sorte que les désordres n’étaient pas de nature décennale (C.Cass., Civ. 3ème, 5 Mars 2020, n° 19-11879)

La charge de la preuve de cette impropriété à destination repose sur le maître d’ouvrage, invoquant le fondement décennal (C. Cass., Civ. 3ème, 21 Octobre 2009, pourvoi n°  08-15136).

Plusieurs paramètres peuvent être pris en compte pour la caractérisation d’une impropriété à destination, y compris le standing de l’immeuble, qui a déjà été pris en compte dans la jurisprudence :

• Pour des fissurations sur une villa de grand standing (Cass., Civ. 3^ème, 11 mars 2008, 07-10651)
• « les désordres esthétiques sont constitutifs d’une impropriété à destination lorsqu’ils affectent un immeuble de grand standing » (qualification décennale non retenue pour des coulures sur les façades d’un ensemble d’immeubles de la copropriété dont il n’était pas rapporté la preuve du grand standing : Cass., Civ. 3^ème, 14 janvier 2014, n°11-25074)
• « les désordres esthétiques généralisés des façades, qui affectaient sensiblement son aspect extérieur, devaient être appréciés par rapport à la situation particulière de l’immeuble qui constituait l’un des éléments du patrimoine architectural de la commune de Biarritz et souverainement retenu que ces désordres portaient une grave atteinte à la destination de l’ouvrage » (Cass., Civ. 3^ème, 4 avril 2013, 11-25198)
• Pour des fissures affectant les cloisons d’un immeuble de standing (Cass., Civ. 3^ème, 10 octobre 2012, 10-28309)

En l’espèce, sur le plan factuel, il convient de retenir :

• la société Insead a confié à la société L., assurée auprès de la MAF, la maîtrise d’œuvre de la construction d’une résidence hôtelière.
• L’exécution des travaux a été confiée à la société Sacieg, assurée auprès de la SMABTP.

 

• La société Sacieg a sous-traité, notamment, le lot carrelages à la société P. Rodrigues fils, assurée auprès de la société MAAF assurances, puis de la société Axa France IARD, et le lot plâtrerie à la société C3D, assurée auprès de la société Le Continent, aux droits de laquelle vient la société Generali IARD.
• Le maître d’ouvrage a souscrit un contrat multirisques de chantier, comprenant notamment une assurance dommages-ouvrage, auprès de la société Les Mutuelles du Mans assurance, aux droits de laquelle viennent les sociétés MMA IARD et MMA IARD assurances mutuelles (les sociétés MMA).
• Se plaignant de désordres, la société Insead a obtenu la désignation d’un expert en référé, puis a assigné les constructeurs et assureurs aux fins d’indemnisation de ses préjudices.

Par un arrêt en date du 3 Juillet 2019, la Cour d’appel de PARIS a condamné les constructeurs et leurs assureurs, sur le fondement décennal. Ceux-ci ont formé un pourvoi, qui va être rejeté par la Cour de cassation approuvant la Cour d’appel d’avoir retenu que

• les fêlures ou casses des carreaux sur les murs des salles de bains, le décollement en cueillies de plafonds et la fissuration verticale au droit des plaques murales compromettaient l’esthétique et l’habitabilité de l’immeuble,
• ils le rendaient impropre à sa destination dès lors qu’ils affectaient des éléments essentiels des salles de bains et des WC, à savoir les carrelages, ainsi que les murs porteurs, rendant inhabitables des chambres d’une résidence hôtelière de haut standing,
• ils étaient donc de nature décennale au sens des dispositions de l’article 1792 du code civil.

Pour l’appréciation de l’impropriété à destination de l’ouvrage :

• c’est l’ouvrage dans son ensemble qui doit être appréhendée (Les dysfonctionnements affectant le système de chauffage et de climatisation étaient à l’origine d’un inconfort qui n’entraînait pas une impossibilité de travailler dans l’immeuble de sorte que les désordres n’étaient pas de nature décennale : Cass., Civ. 3^ème, 5 Mars 2020, n° 19-11879; Absence de responsabilité décennale en l’absence d’impropriété à destination pour des défauts de pose de l’isolant sous toiture engendrant seulement des traces d’humidité au niveau de la souche de cheminée et faute de preuve d’une surconsommation d’énergie (C.Cass., Civ. 3ème, 17 Septembre 2020, n° 19-16329)
• celle-ci s’apprécie par référence à sa destination découlant de son affectation, telle qu’elle résulte de la nature des lieux ou de la convention des parties (Cass., Civ. 3^ème, 5 décembre 2019, n°18-23379)

L’un des intérêts de débattre de l’impropriété à destination est de pouvoir occulter toute discussion sur le caractère dissociable ou non de l’élément d’équipement dès lors qu’il est susceptible d’entraîner une impropriété à destination de l’ouvrage (C.Cass., Civ. 3^ème, 7 novembre 2019, n°18-18318).

Il faut rappeler que cette impropriété à destination doit se manifester avant l’expiration du délai d’épreuve décennale (C.Cass., Civ. 3^ème, 25 Juin 2020, n° 19-15610 ; C.Cass., Civ. 3^ème, 4 mars 2021, 19-20280).