L’action en garantie des vices cachés est définie aux articles 1641 et suivants du Code civil.
L’article 1641 du Code civil énonce :
« Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus »
L’une des conditions d’application de ce régime est le caractère caché du vice, c’est-à-dire celui dont l’acquéreur ne pouvait avoir connaissance.
Il n’en demeure pas moins que l’acquéreur doit faire preuve d’un minimum de vigilance lors de l’achat du bien, ce que l’arrêt de la Cour de cassation du 21 Mars 2019 vient rappeler.
En l’espèce, une SCI vend un lot de 5 appartements à un couple de particuliers, par l’intermédiaire d’une agence immobilière.
Après une phase d’expertise judiciaire, alléguant des vices cachés, le couple assigne alors la SCI venderesse en résolution de la vente et en paiement de dommages et intérêts.
La Cour d’appel de MONTPELLIER (Arrêt du 21 Décembre 2017) les déboute de leurs demandes, estimant que le vice n’était pas caché lors de la visite effectuée avant la vente.
La Cour de cassation, reprenant les constats opérés par la Cour d’appel, retient :
- Que les problèmes affectant la toiture étaient visibles à l’œil nu depuis les combles
- Que les combles étaient accessibles par une porte dont seule la SCI venderesse avait la clé mais qu’il n’était pas établi que celle-ci avait volontairement omis de remettre la clé à l’agence immobilière ni que les acquéreurs aient demandé à pouvoir accéder aux combles et que cet accès leur ait été refusé.
pour conclure que « l’absence de visite des combles était imputable à la propre négligence des acquéreurs à vérifier l’état de la toiture et de la charpente d’un immeuble ancien, par définition vétuste » et ainsi approuver l’arrêt de la Cour d’appel qui a pu en déduire que « l’état de la toiture ne constituant pas un vice caché mais un vice apparent dont l’acheteur pouvait se convaincre lui-même« .
L’achat d’un immeuble ancien ne doit pas se faire à la légère et nécessite un minimum de prudence et d’implication de l’acheteur.
La Cour de cassation avait cependant antérieurement précisé :
- Il n’appartient pas à un acquéreur de faire examiner le bien avant la vente par un homme de l’art (Cass., Ass. Plén, 27 Octobre 2006, pourvoi n°05-18977)
- Qu’il faut que l’acquéreur ait connaissance du vice « dans son ampleur et ses conséquences » ( Cass., Civ. 3ème, 14 Mars 2012, pourvoi n° 11-10861) pour caractériser un vice apparent.
Une visite sur site n’est donc pas anodine et peut engendrer d’importantes conséquences juridiques par la suite, devant conduire de potentiels acquéreurs à visiter attentivement chaque pièce et demander impérativement l’accès aux pièces fermées.
