Le Syndicat des copropriétaires représentée la communauté des copropriétaires et dispose à ce titre de la personnalité juridique.
Sa responsabilité est régie notamment par les dispositions de l’article 14 de la Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 qui énonce notamment que « il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d’entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires« .
En vertu de l’article 42 de cette Loi [dans sa version issu de la Loi du 23 Novembre 2018], qui renvoie à l’article 2224 du Code civil, édicte que le délai de prescription est de 5 ans (« les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer« ). La date de réception de l’immeuble importe donc peu et ne produit pas d’effet extinctif à la différence de la responsabilité des constructeurs.
La Cour de cassation a pu préciser que le Syndicat des copropriétaires est « responsable de plein droit des vices de construction de l’immeuble, même antérieurs à la soumission de celui-ci au statut de la copropriété » (C.Cass, Civ. 3ème, 17 décembre 2015, pourvoi n° 14-16372).
Le Syndicat des copropriétaires est responsable tant vis à vis des copropriétaires, que des tiers de manière générale.
Il s’agit d’une responsabilité de plein droit.
La Cour de cassation vient en rappeler les contours par un arrêt du 9 Mai 2019 (C.Cass, Civ. 3ème, 9 mai 2019, pourvoi n°18-13670), en particulier sur la possibilité pour le Syndicat de copropriétaires de s’exonérer de cette responsabilité.
La Cour de cassation rappelle
- sous le visa de « l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, ensemble les articles 1382, devenu 1240, et 1315, devenu 1353, du code civil »
- qu’il « résulte de ces textes que le syndicat des copropriétaires est responsable de plein droit des vices de construction ou du défaut d’entretien de l’immeuble et qu’il ne peut s’en exonérer qu’en rapportant la preuve d’une force majeure ou d’une faute de la victime ou d’un tiers«
pour censurer une Cour d’appel qui avait limité la condamnation du syndicat des copropriétaires au motif que le copropriétaire bailleur a fait procéder à des travaux pour intégrer le balcon à la surface habitable, sans autorisation, et que ce dernier ne démontre pas que ces travaux avaient été exécutés en conformité au règlement de copropriété.
La Cour de cassation reproche à la Cour d’appel d’AIX EN PROVENCE d’avoir inversé la charge de la preuve.
Ainsi, c’est au Syndicat des copropriétaires de rapporter la preuve de la victime (tiers ou copropriétaire) pour limiter ou s’exonérer de toute responsabilité.
La faute du constructeur (à supposer que le délai d’épreuve décennal ne soit pas expiré) n’a pas d’effet exonératoire, le Syndicat de copropriétaires ne pouvant qu’envisager une action récursoire ou un appel en garantie.
Il s’agit d’un arrêt de confirmation (en ce sens : C.Cass, Civ. 3ème, 12 septembre 2012, pourvoi n°11-10421).
Lors de la phase d’expertise judiciaire, le Syndicat des copropriétaires devra donc veiller à préserver ses chances de recours et ses intérêts en s’intéressant attentivement :
- aux vices de construction s’il peut se retourner contre les locateurs d’ouvrage
- au comportement de la victime.
