La survenance d’un sinistre sur un bien mis en vente peut poser des difficultés et mérite une attention renforcée, car l’indemnité versée par l’assureur peut représenter un enjeu financier non négligeable.
La Cour de cassation donne un rappel utile.
En l’espèce, une SCI met en vente un bâtiment industriel. Une promesse de vente est signée avec une SA le 12 Juin 2012, tandis que l’acte authentique devait intervenir le 31 Juillet 2013.
Cependant, avant la signature de cet acte authentique, des dégradations affectent le bâtiment mis en vente et les vendeurs refusent alors de réitérer la vente.
La SCI venderesse assigne la SA acquéreuse en caducité de la promesse de vente. La SA réplique en l’assignant en perfection de la vente et en paiement
- De la clause pénale
- D’une somme destinée à la remise en état des lieux suite aux dégradations subies par le bâtiment. L’assureur de l’immeuble est appelé à la cause à ce sujet.
La question porte sur le bénéficiaire de l’indemnité d’assurance du bien sinistré.
La Cour d’appel de DOUAI, dans son arrêt du 26 Octobre 2017, a considéré que c’est au jour du sinistre que doit être appréciée la qualité de propriétaire des biens assurés donnant seule vocation au bénéfice de l’assurance.
Cette décision est censurée sous le visa de l’article L. 121-10 du Code des assurances, au motif que « le sinistre était survenu après la conclusion de la promesse de vente et que, sauf clause contraire, l’acquéreur du bien assuré se voit transmettre l’ensemble des droits nés du contrat d’assurance souscrit par le cédant et peut en conséquence réclamer le versement entre ses mains de l’indemnité due au titre du sinistre, alors même que celui-ci serait antérieur au transfert de propriété« .
La Cour de cassation confirme sa jurisprudence en la matière.
Par un arrêt en date du 7 mai 2014 (C.Cass., Civ. 3ème, 7 Mai 2014, pourvoi n° 13-16400), la Cour de cassation avait déjà indiqué que « sauf clause contraire, l’acquéreur d’un immeuble a qualité à agir en paiement des indemnités d’assurance contre l’assureur des vendeurs garantissant les risques de catastrophe naturelle, même pour les dommages nés antérieurement à la vente« .
Une attention toute particulière devra donc être portée lors de la conclusion de la vente et de la signature de la promesse de vente. Le vendeur devra donc veiller à :
- bien informer l’acquéreur des sinistres survenus ou venant de survenir
- communiquer l’identité de son assureur dommage au moment de la survenance du sinistre
afin de préserver les droits de l’acquéreur. Mais il sera important également de discuter du bénéfice de l’indemnité d’assurance, ce qui peut peser dans les négociations.
Et il devra en aller de même dans les cas où :
- l’immeuble bénéficie encore d’une assurance dommage-ouvrage ( Cass., Civ. 3ème, 15 Septembre 2016, pourvoi n° 15-21630)
- le vendeur a engagé une action contre des locateurs d’ouvrage, tant sur le fondement décennal ou contractuel ( Cass., Civ. 3ème, 18 Octobre 2018, pourvoi n° 17-16459).
Il ne reste donc plus grande indemnité à revenir au vendeur, sauf rédaction soignée de l’acte de vente…
